פסק-דין בתיק ת"א 12483-09

1.         כללי

פסק דין בתביעה אזרחית שהוגשה על ידי רוכשי שלוש דירות ונציגות הבית המשותף של דיירי אותו בניין בגין ליקויי בנייה וכן טענות נלוות בדבר אי התאמות והפרות נלוות - כל משפחת תובעים, והטענות שבפיה:-

א.         התובעת 1 - נציגות הבית המשותף ובפיה טענות שעיקרן בליקויי בנייה נרחבים ברכוש המשותף.

ב.         התובעים 2, 3 -  רוכשי דירה באותו בית.

ג.          התובעים 4, 5 - רוכשי דירה באותו בית.  

ד.         התובעים 6, 7 - גם הם רוכשי דירה בבנין נשוא תביעה זו.

רבות מהטענות, בפרט ביחס לשלושת הדירות נשוא תביעה זו דומות, ובנסיבות העניין ראוי לראותן כטענות רוחב שנכון לדון בהן ביחס לכל הדירות באותה מסגרת.

2.         המסגרת הדיונית

א.         עמוד התווך בתביעות מן הסוג שעל הפרק - בחוות דעת מומחה בית המשפט הזוכה להכרה כראיה מקצועית ואובייקטיבית. לצד חוות דעת זאת נתון משקל רב לאמור בהסכמים הרלוונטיים, לרבות תשריטים ומפרטים שצורפו להסכמים אלה כדין, ובעיקר על כך תושתת פסיקת בית המשפט. בשים לב לטענות מסוימות מצד התביעה יוער, שביחס לתובענה מסוג זה, משקלן של עדויות בעל פה קטן שבעתיים ממשקלו של האמור בהסכם חתום על נספחיו, ומחוות דעתו של מומחה בית המשפט. ער אני להשגות התובעים ביחס לחוות הדעת שלטענתם "תימחרה" את הליקויים בחסר. עם זאת, מקבל אני בנקודה זאת את עמדת ההגנה, לפיה, אין לייחס משקל לטבלאות ועמדות שמאיות כלליות שאין מקורן במומחה בית המשפט, ואשר, לכל היותר, משתמעות מדברי מומחים כלליים שלא היו מעולם בנכס. לצד האמור נמצא גם להזכיר את החלטת בית המשפט (שניתנה עוד על ידי מותב נכבד קודם), שקבע שזכות הנתבעת לתיקונים פקעה, ובנסיבות אלה מחויב בית המשפט, אכן, לפסיקה במישור הכספי.

ב.         נוכח הבנת הצדדים ובאי כוחם הנכבדים מאוד למצב דברים זה, וכי ממילא עתיד בית המשפט לייחס משקל מופחת מאוד לעדויות שאינן מתיישבות עם האמור לעיל, נכונים היו הצדדים לוותר על בירור ראייתי מלא של תביעה זו וניתן בזאת פסק דין זה, בהסכמת הצדדים, על יסוד החומר שבתיק בית המשפט וסיכומי הצדדים.

ג.          בדיון שבבסיס פסק דין זה ניתן לסמן שני רבדים. האחד, עניינו בשאלות הפרטניות המתייחסות לדירות השונות ולרכוש המשותף; והשני, עניינו בשאלות הנוגעות לכל התובעים בכללותם, ושניתן לכנותן כ"שאלות הרוחב". בנסיבות הענין נמצא לנכון לפתוח ברובד הפרטני ולהותיר את השאלות הכלליות לשלב הבא. 

3.         דירת משפחת וייסברוט (התובעים 2 - 3)

א.         מומחה בית-המשפט העריך את הליקויים בדירה זו בסך של 24,860ש"ח (לאחר תשובות לשאלות הבהרה), נכון לאוקטובר 2010, ובתוספת מע"מ. זאת, בכפוף למספר שאלות משנה, אותן הותיר המומחה שנהב להכרעת בית המשפט.

ב.         ביחס לדירה זו נותרה להכרעת בית-המשפט טענת התובעים שהובטחה להם התקנת פרגולה בהתאם לפרוספקט של הבניין, ושאותה לא קיבלו. במוקד הנטען, כי בפרוספקט שהפיצה הנתבעת במסגרת מאמציה לקידום מכירת הדירות, נכללה פרגולה. בד בבד, הודגש על ידי ההגנה, שלפרגולה אין ביטוי כלשהו, בין בחוזה המכר ובין במפרט. אף צוין בסעיפים 3 ו - 92 להסכם מיום 16.2.2006 שיש בו כדי למצות את הסכמות הצדדים. בנקודה זו מעדיף אני את עמדת הנתבעת. גם אם יתכנו חריגים, בין היתר כשעל הפרק שאלות שבפרשנות או שאלות שמקורן בנסיבות גבוליות, נפסק פעמים הרבה שככלל, את הצדדים מחייב ההסכם על נספחיו (תשריט, מפרט), ולא פרוספקט כללי שלאו דווקא מתייחס לדירה ספציפית ושהופץ זמן רב קודם חתימת ההסכם:  יש להעמיד את התובעים בחזקתם, שאילו באמת סברו לקבל במסגרת הדירה גם פרגולה, היה ניתן לכך ביטוי נאות בהסכם.

כדי שמצג יזכה את הניצג באכיפה, על המצג "להיכלל" בגדר החוזה, כלומר להיהפך תניה בחוזה...לפי הגישה המסורתית, מצג הוא בבחינת תיאור של עובדה קיימת ולא הבטחה לגבי העתיד... אם הקונים חפצו כי השטח יישאר פנוי, היה עליהם להתנות זאת במפורש בחוזה המכר. התחייבות מעין זאת היא בעלת משמעות כלכלית גדולה, לרוב לשני הצדדים, ולכן יש לפרטה בהסכם במילים מפורשות.. גם בהנחה כי מי מבין המוכרים הציג לקונים את השטח הירוק כשטח ציבורי פנוי, הרי לדעתי, מצג זה נשאר מחוץ לחוזה ולא הפך לתניה בחוזה. התוצאה היא כי בנסיבות המיוחדות של המקרה הנדון אין לפרש, לפי המבחנים המקובלים, את המצג כנכלל בגדר החוזה" [ע"א 8737/00 שלפרד חברה לפיתוח ובניין בע"מ נ' ז'אק, פ"ד נ"ו (4) 662]. 

בתי המשפט חזרו על כך פעמים הרבה:-

לא זו אף זו, סעיף 23ו' לחוזי המכר מוציא מגדר התחייבויותיה של הנתבעת, את כל אותם פרסומים, עלונים ופרוספקטים שקדמו לכריתת ההסכם... ההוראה דלעיל קובעת למעשה כי החוזה גובר על כל פרסום אחר, גם אם נעשה ע"י הנתבעת, וכי רק הוראותיו של החוזה תחייבנה את הצדדים. משחתמו התובעים על הסכם המכר הכולל את התנייה דלעיל, הצהירו והסכימו למעשה כי לא הסתמכו ולא יסתמכו על המצגים הטרום חוזיים. לתובעים עמדה הזכות לדרוש לכלול אותם מצגים בגדר הסכם המכר, שאז הייתה הנתבעת מכלכלת צעדיה, כאמור בסעיף 23ו' לחוזה. משלא עשו כן, לא תשמע טענתם בדבר הסתמכות על מצגים כאלה ואחרים שנעשו בשלב הטרום חוזי, שהרי נקבע בהסכם באופן מפורש וחד משמעי כי כל מידע שנתקבל מאותם מצגים, לא יחייב את הצדדים" [תא (חי') 1094/05 יריב יעקב ואח' נ' חוף הכרמל ונופש ותיירות 89 בע"מ].

4.         דירת כהן (התובעים 4 - 5)

א.         מומחה בית המשפט העריך את הליקויים בדירה זו בסך של 17,875ש"ח נכון לאוקטובר 2010 ובתוספת מע"מ. זאת, בכפוף לשתי שאלות אותן הותיר שנהב להכרעת בית-המשפט.